Vous avez décidé d’investir dans une ou plusieurs SCPI, difficile de choisir !
Bien souvent l’investisseur sera sensible au rendement passé et à la notoriété de la société de gestion. Ces deux seuls critères sont ils suffisants ? Que faut il analyser ou comparer ?
Nous allons voir ensemble les bons réflexes à avoir pour faire le meilleur choix possible.
Le secteur d’activité
Vous devez tout d’abord prêter attention au type d’immeubles acquis par la SCPI : bureaux, entrepôts, locaux commerciaux, immeubles résidentiels, actifs de santé. Plus les secteurs sont diversifiés plus le risque est mutualisé ce qui signifie que si un secteur est en perte de vitesse, les autres actifs permettront une compensation. Certaines SCPI proposent des investissements dans un seul secteur (santé, logistique, etc….) il faudra alors associer ce type de SCPI à d’autres, différentes, pour obtenir le même niveau de protection.
L’emplacement
Il faut ensuite faire attention à la localisation géographique des immeubles. La SCPI investit-elle seulement en France ou à l’étranger ? à Paris ou en province ? Si la SCPI investit dans des capitales comme Paris où le foncier est cher, les rendements seront par conséquent un peu plus faibles mais les perspectives de valorisation intéressantes. A l’inverse si la SCPI investit en province dans des régions dynamiques, vous pourrez espérer des loyers plus importants mais une revalorisation des actifs plus incertaine.
Les rendements
Les rendements passés de la SCPI peuvent donner une idée de la performance globale de votre investissement. Le TRI (Taux de Rendement Interne) notamment est un indicateur intéressant car il intègre les coûts associés de la SCPI, comme les frais d’entrée et la revalorisation des parts dans le temps. Attention toutefois car comme le savez les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Les frais de souscriptions
Les frais de souscription sont un élément important d’un investissement en parts de SCPI, ils doivent être pris en compte dans les projections de retour sur investissement sur le long terme (le plus souvent 10 ans et plus). Certaines SCPI proposent des frais réduits, voir nuls, avec souvent en contrepartie des frais de gestion plus élevés. En fonction de votre projet d’investissement ce critère peut présenter plus ou moins d’importance.
Le TOF
Un autre indicateur utile pour juger de la qualité d’une SCPI est le TOF ou Taux d’Occupation Financier. Il s’agit du rapport entre les loyers facturés aux locataires et les loyers « facturables ». Si tous les immeubles étaient loués, il serait de 100%. Un ratio trop faible (90% ou moins) est un signe qu’une part significative du patrimoine n’est pas louée et doit interroger l’investisseur.
Les autres ratios financiers
Il existe d’autres critères qui nécessitent parfois des compétences comptables pour savoir si la société a « provisionné » suffisamment d’argent pour les travaux futurs, si elle dispose d’un « report à nouveau » en cas de coup dur pour le paiement des loyers, si le « prix de retrait » est éloigné ou non de la « valeur de réalisation »….. Nous nous tenons à disposition pour vous accompagner sur ces aspects plus complexes.
La société de gestion
Vous devez enfin porter une attention particulière à la société de gestion car c’est elle qui va gérer la SCPI (achat des immeubles, gestion, etc…) sur une très longue période. Vous devez donc confier votre argent à des acteurs ayant fait leurs preuves dans le passé.
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G&B Conseil et Gestion de Patrimoine en Vendée, à Saint Gilles Croix de Vie et aux Sables d’Olonne.
