Placer sa trésorerie d'entreprise / Consommer un déficit foncier important
Rappel : c’est quoi une SCPI ?
- Les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) sont des sociétés d’investissement collectif qui ont pour objet l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif à usage d’habitation ou d’entreprise.
- Elles collectent des fonds auprès d’investisseurs particuliers en vue d’acquérir un patrimoine immobilier locatif. Celui-ci sera géré par une société de gestion.
- Devenu associé, vous percevez des revenus réguliers. Ces revenus, sous forme de loyers, sont nets de charges et de frais de gestion.
- Il s’agit d’un placement de long terme. En effet, le sous-jacent étant la détention d’un patrimoine immobilier.(Durée de détention recommandée : 10 ans).
Pour en savoir plus sur la SCPI, rendez-vous sur notre article : https://www.gb-conseil.fr/2018/10/10/les-scpi-de-rendement/
L’acquisition de parts de SCPI est souvent effectuée en pleine propriété. Cependant, il est possible de n’acquérir que l’usufruit de parts de SCPI pour une durée temporaire.
En effet, une autre personne (qu’elle soit physique ou morale) détiendra alors la nue-propriété des parts de SCPI.
Si vous faites l’acquisition de parts de SCPI en usufruit, vous renoncez à la propriété au terme du démembrement (en effet, c’est le nu-propriétaire qui deviendra plein propriétaire).
En quoi est-ce intéressant pour vous d’investir dans des parts de SCPI en usufruit ?
En contrepartie de cette renonciation à la propriété au terme du démembrement, vous bénéficiez d’un prix d’achat décoté sur les parts, qui tient compte votre droit temporaire de propriété.
L’investissement en usufruit de parts de SCPI est pertinent si vous disposez d’un déficit foncier important devant être consommé dans un délai court, si vous voulez aider vos enfants à financer leurs études supérieures, si vous voulez percevoir des revenus complémentaires immédiats. Cet investissement est également intéressant afin de placer la trésorerie de votre entreprise.
Comment ça fonctionne ?
Vous achetez l’usufruit de parts de SCPI avec une durée fixe. La société de gestion se charge de trouver la contrepartie (la personne qui achète la nue-propriété). Le prix d’achat de l’usufruit est fixé selon la durée de l’usufruit. Plus la durée de démembrement est longue, plus la valeur de l’usufruit est importante. Pour une période déterminée comprise entre 5 et 15 ans, l’usufruit temporaire représente 15 à 35 % (fixée par la société de gestion, selon la durée de l’usufruit) de la valeur totale des parts de SCPI. Vous faites l’acquisition de l’usufruit donc vous percevez les revenus générés par les actifs de la SCPI pendant une durée fixe connue dès l’acquisition.
Déroulement de l’investissement :
Durant la phase de démembrement de propriété, vous recevez les revenus des parts de SCPI. Les loyers sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers.
A l’extinction de l’usufruit, la pleine propriété est reconstituée. Vous ne percevez donc plus aucun revenu, et vous ne pouvez pas revendre vos parts de SCPI puisque vous n’en êtes plus propriétaire. Le nu-propriétaire est devenu plein propriétaire des parts dès l’instant où l’usufruit s’est éteint.
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G&B Conseil et Gestion de Patrimoine en Vendée, à Saint Gilles Croix de Vie et aux Sables d’Olonne.
