Carte d’identité de la stratégie
- Objectif : Acquérir des parts de SCPI par le biais d’une SCI à l’IS vous permet d’optimiser la fiscalité des revenus procurés par les parts de SCPI, tout en vous constituant un patrimoine dont la gestion et la transmission seront facilitées.
- Pour qui ? Les personnes à la recherche de revenus complémentaires et souhaitant préparer la transmission de leur patrimoine.
- Budget ? Nous considérons la solution pertinente pour des personnes disposant d’un capital à investir d’au moins 100.000 € (ce montant doit s’apprécier au regard du patrimoine global).
- Complexité ? Niveau 4/5 – Cette stratégie associe plusieurs domaines (juridique, fiscal, économique).
- Intervenants ?
- un professionnel du droit (notaire) pour la rédaction des statuts de la SCI,
- un conseil en gestion de Patrimoine pour la mise en œuvre de la stratégie, la sélection et le suivi des actifs immobiliers,
- un expert-comptable pour le suivi comptable.
Précision : les informations ci-dessous sont destinées à informer nos lecteurs. Il ne s’agit pas d’une proposition commerciale. Ce document n’a pas de valeur contractuelle.
La stratégie à la loupe
Lorsqu’un particulier perçoit des revenus immobiliers, ceux-ci sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et subissent les prélèvements sociaux au taux global de 17,2 %.
La stratégie consiste à apporter des fonds à une société civile spécialement constituée à cet effet qui va elle-même investir dans des parts de SCPI.
Les revenus procurés par les parts de SCPI sont soumis à l’impôt sur les sociétés à un taux réduit. Vous n’êtes personnellement imposé que si vous choisissez de procéder à une distribution des résultats.
Vous avez la possibilité d’appréhender la trésorerie de la société sans aucune fiscalité par le biais de remboursements partiels de votre compte courant.
Les parts sociales peuvent être données en nue-propriété à vos enfants à moindre coût fiscal.
Mise en oeuvre de la stratégie
- Constitution d’une société civile dont vous serez le gérant et qui va opter dès sa création pour l’impôt sur les sociétés.Elle doit être créée avec au moins deux associés qui feront un apport en numéraire limité.
- Apport de tout ou partie des fonds nécessaires à l’investissement sous la forme d’un compte courant d’associé.
L’investissement peut également être financé par emprunt. - Acquisition de parts de SCPI par la société au moyen des sommes qui lui ont été apportées.
- Perception des revenus versés par la SCPI au sein de la société qui pourra :
- Soit les conserver et les réinvestir progressivement,
- Soit procurer des revenus à ses associés en remboursant au fur et à mesure les comptes courants de ces derniers ou en distribuant un dividende.
Une fiscalité des revenus de la SCPI optimisée
Les résultats de la SCPI sont directement imposables au sein de la société civile au prorata des parts qu’elle détient dans le capital social, au taux réduit de 15 % pour la fraction de bénéfice inférieure à 38 120 € et au taux de 28 % ou 33,33 % au-delà.
Sont déductibles du résultat imposable les frais d’acquisition des parts de SCPI, les frais d’emprunt souscrits par la société, ainsi que les charges courantes.
Vous pouvez bénéficier de revenus complémentaires en réalisant des remboursements partiels de votre compte courant d’associé sans aucune fiscalité.
Si vous choisissez de procéder à une distribution de dividendes, ceux-ci seront soumis au prélèvement forfaitaire unique de 12,8 % sur leur montant brut et aux prélèvements sociaux au taux global de 17,2 % (*).
(*) Une imposition au barème progressif est possible sur option, dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers, avec application d’un abattement l’abattement de 40 %. Dans cette hypothèse, vous supportez également les prélèvements sociaux au taux global de 17,2 %.
Exemple chiffré
- Acquisition de parts de SCPI pour 200 000 €
- Résulta des parts de SCPI : 10 000 €
- TMI de l’investisseur : 41 %
| Points de comparaison | Détention en direct | Détention au sein d’une société à l’IS |
|---|---|---|
| Assiette imposable | 10 000 € | 10 000 € |
| Impôt | 4 100 € | 1 500 € |
| Prélèvements sociaux | 1 720 € | – |
| Coût fiscal total | 5 820 € | 1 500 € |
| Taux réel d’imposition | 58,20 % | 15 % |
| Revenus complémentaires | Montant de la trésorerie appréhendé directement | Montant de la trésorerie appréhendé par :
|
Avantages et inconvénients
D’un point de vue économique et juridique
| Avantages | Inconvénients |
|---|---|
| Placement souple et accessible même avec de faibles montants. | Stratégie de long terme. |
| Mutualisation des risques du fait de la variété et du nombre de biens détenus par les SCPI. | Pas de garantie en capital ni de garantie de rendement. |
| Diversification du patrimoine. | Faible liquidité des parts de SCPI |
| Possibilité de transmettre en gardant le contrôle et la gestion des actifs. | Frais de constitution, de fonctionnement et éventuellement frais de dissolution. |
| Obtention de revenus complémentaires en fonction de ses besoins. | Responsabilité indéfinie des associés sur le passif social. |
| Possibilité de transmettre de manière échelonnée. | |
| Possibilité de consentir une donation-partage et de lotir tous les héritiers. |
D’un point de vue fiscal
| Avantages | Inconvénients |
|---|---|
| Imposition des revenus à taux réduit. | Option pour l’IS irrévocable. |
| Aucune imposition chez les associés en l’absence de distribution. | Obligations comptables et déclaratives. |
| Possibilité de procéder à des donations échelonnées et donc de profiter à plein des abattements renouvelés tous les 15 ans. | Double taxation en cas de distribution de dividendes (IS au sein de la société et imposition des dividendes chez l’associé). |
| Valorisation des parts tenant compte du passif social pour l’assiette des droits de donation. | Parts sociales soumises à l’IFI pour la fraction de leur valeur représentative des immeubles et droits immobiliers. |
| Transmission automatique et sans fiscalité des bénéfices mis en réserve aux donataires. | |
| Remboursement du compte courant sans aucune fiscalité. |
Une transmission facilitée
Vous pouvez à tout moment transmettre l’essentiel de vos parts sociales à vos enfants en toute propriété ou en nue-propriété seulement par le biais d’une donation-partage, en constituant des lots divis entre vos enfants.
La valeur nette de la société qui constitue l’assiette des droits de donation sera d’autant plus faible que la société est endettée.
L’accroissement de la valeur des parts acquis au fil du temps grâce au remboursement de votre compte courant sera transmis à vos enfants sans droit de succession. Seule la valeur résiduelle de votre compte courant d’associé sera prise en compte dans votre succession.
