Principe
- Les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) sont des sociétés d’investissement collectif qui ont pour objet l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif à usage d’habitation ou d’entreprise.
- Elles collectent des fonds auprès d’investisseurs particuliers en vue d’acquérir un patrimoine immobilier locatif. Celui-ci sera géré par une société de gestion.
- Devenu associé, vous percevez des revenus réguliers. Ces revenus, sous forme de loyers, sont nets de charges et de frais de gestion.
- Il s’agit d’un placement de long terme. En effet, le sous-jacent étant la détention d’un patrimoine immobilier.(Durée de détention recommandée : 10 ans).
Caractéristiques des SCPI de rendement
- Les SCPI dites “SCPI de rendement” détiennent un patrimoine essentiellement composé d’immeubles à usage commercial (bureaux, entrepôts, boutiques, etc.).
- Certaines d’entre elles se spécialisent depuis quelques années dans l’immobilier de la petit enfance et la santé (crèches, écoles, cliniques). Cependant d’autres sont plus spécialisées dans des immeubles en lien avec le vieillissement de la population (EHPAD, Résidence Seniors).
- Ce type d’actifs génère des revenus supérieurs à ceux de l’immobilier d’habitation et les sociétés de gestion ont pour objectif principal la distribution des revenus.
Fiscalité
Imposition des revenus :
Les résultats de la SCPI sont directement imposables entre vos mains au prorata des parts que vous détenez dans le capital :
- Les revenus locatifs sont soumis au barème de l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers.
- Accessoirement, les revenus liés à la rémunération des disponibilités de la SCPI sont fiscalisés. Ceux-ci le sont dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers.
- L’intégralité de ces revenus est également soumise aux prélèvements sociaux au taux global de 17,2 %.
Remarque : Si vous avez contracté un emprunt pour acquérir des parts de SCPI, vous pouvez déduire de vos revenus imposables les intérêts payés chaque année.
Plus-values :
En cas de cession de parts de SCPI, vous serez imposé au titre des plus-values immobilières des particuliers. Vous pourrez alors bénéficier d’un abattement à partir de la 5ème année de détention. Mais vous pouvez également obtenir une exonération totale au terme de 22 ans pour l’impôt sur le revenu, et au terme de 30 ans pour les prélèvements sociaux.
En cas de cession de l’immeuble par la SCPI, les plus-values immobilières réalisées par la société sont déterminées au niveau de la société selon les règles des plus-values immobilières des particuliers. Ainsi, chaque associé sera ainsi imposé au prorata de ses droits dans la société.
Impôt sur la fortune immobilière :
Les parts de SCPI doivent être déclarées à l’IFI pour la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers au 1er janvier de l’année d’imposition.
Avantages et Inconvénients
D’un point de vue économique et juridique :
Avantages |
Inconvénients |
|---|---|
| Placement souple et accessible même avec de faibles montants. | Aucune garantie en capital ni en rendement |
| Perception de revenus réguliers sans souci de gestion. | Placement de long terme soumis aux fluctuations du marché immobilier |
| Mutualisation des risques grâce à la diversification (géographique, sectorielle, etc.) et aux nombreux biens intégrés dans les SCPI. |
Faible liquidité des parts |
| Permet d‘accéder au marché de l’immobilier d’entreprise qui offre des rendements supérieurs à ceux de l’habitation. | |
| Possibilité de bénéficier de l’effet de levier du crédit. | |
| Transmission du patrimoine facilité car la valeur unitaire des parts est faible. |
D’un point de vue fiscal :
Avantages |
Inconvénients |
|---|---|
| Déductibilité des intérêts d’emprunt pour l’acquisition des parts de SCPI. | Revenus soumis à l’impôt sur le revenu au barème progressif et aux prélèvements sociaux au taux global de 17,2 %. |
| Possibilité de bénéficier du régime micro-foncier si détention d’un immeuble loué par ailleurs. | Valeur vénale soumise à l’IFI. |
Quel mode de détention privilégier ?
En fonction de vos objectifs (développement de patrimoine, complément de revenus ou optimisation de transmission) votre conseil en gestion de patrimoine vous orientera vers le mode de détention le plus adapté.
- en direct sans crédit : pour percevoir un revenu complémentaire ;
- à crédit : amortissable ou in fine, pour développer son patrimoine ;
- dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie : pour optimiser la fiscalité des revenus et la transmission au décès ;
- par l’intermédiaire d’une société : (l’acquisition de parts de SCPI dans une société soumise à l’IS permet d’optimiser la fiscalité des revenus).
- L’investissement peut enfin être réalisé en démembrement de propriété : pour bénéficier d’une décote lors de l’acquisition et obtenir des revenus complémentaires à terme.
Vous avez des questions ou souhaitez avoir plus d’informations sur notre métier et nos services ? N’hésitez pas à nous contacter soit via notre formulaire de contact, soit en nous appelant directement au 06 60 42 85 37 afin de convenir d’un rendez-vous.
